中华锁艺人

标题: 租房还是买房，这是个问题 [打印本页]
作者: 城邦    时间: 2014-4-19 11:22
标题: 租房还是买房，这是个问题
    鉴于多位师傅遭遇店铺店铺租金上涨，我们希望能讨论一下关于租房还是买房做店铺的问题，本人经验不足，希望各位师傅多多参与讨论。帖子会加入一些关于商业地产投资的相关资讯文章，希望能对师傅们有所帮助。让财富固化，买金砖还是买股票，终究是一个问题。
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9 c" z4 {6 S# d5 Z+ b% ~" i# y商业地产 商铺投资价值* n% J9 Y" z! x0 V; z+ r+ `

( Q" t1 _2 R1 n1 N" Z- u  G) m投资精明眼
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近期城中商铺市场好不热闹，特别是分拆型小商铺，几乎每周都有新的商场铺以狂轰滥炸般的短信攻势，这些以低总价为噱头的商铺广告，不间断地撩拨着手有闲钱却不知如何投资的人的心。其中，不乏一群上了年纪的老人家，完全不谙商道的他们竟也开始去“买铺投资”。而近日市场上出现8万元买间市区商场铺？！当记者听到这条消息时，着实有些诧异。现在全城开售商场铺项目不少，商铺总价低于50万元/间已成为商场铺推货时的指定动作。但真没见过总价低至个位数的商铺，这相当于用市区旺铺1平方米的价格换来一间商铺啊！到底是否真有“咁大只蛤乸随街跳”？本期投资精明眼带你一探究竟。; p$ o* ~$ a6 h

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  i  F% j' B+ Q2 x( v* I- Z2 v傍城中村 业态中低端
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近日，记者打听到在海珠区竟然有8万元一间商场铺，乍一听着实有些诧异。细问之下得知，该商场铺位于海珠区敦和路，目前均价1.6万元/m2，8万元能买到4~5平方米。记者为此搭乘地铁到现场踩盘。
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2 N# K- X2 W+ T' W据项目负责人介绍，鹭江站是离项目最近的一个地铁站，但从这个“最近”的地铁站出来，还需沿敦和路步行约15分钟才到项目现场。从项目现场来看，虽说是内街商铺，但挨近城中村生活圈，与老城区的内街相比，周边环境略显脏乱。从项目附近街铺经营的业态不难看出，该路段商圈档次不高，在沿线街铺中，为数不多的几家经营三四线年轻品牌的店面已经是全街“最高端”的商户。从项目负责人口中得知，该商场定位将以敦和路商圈为基础，着眼于发展社区商业。
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: f. X- C, E7 \专做街坊生意 人气不少( R/ D7 @5 U+ N1 D4 S5 y
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尽管敦和路周边居民消费力有限，沿路两边以衣帽服饰、日常生活用品等平价商品居多，整条商业街特色不足，时尚感欠奉，其地理位置上又与主干道有一定距离，如非当地居民，鲜有人会专程跑过来敦和路消费。实地探访发现，依赖周边居民消费的敦和路商业街，人气却很旺。% z+ R0 U4 ~3 N6 s0 \% s2 O/ l
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由于踩盘时间为周二中午时分，没碰上任何高峰时间，未见有浓郁的商业街氛围。据项目销售经理谢先生介绍，周边居民，特别是居住在城中村的外来务工者，对敦和路商业街都比较依赖。“非周六日入夜后，整条街上都挤满了大大小小的流动商家，好不热闹，到了周六日，这种场面往往会持续一整天。”9 c6 Y5 `. |9 i4 l0 X3 _
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买铺勿贪便宜 商场后续经营很要命
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合富置业星汇商业部主管朱良邑表示，从整个商圈氛围来看，敦和路有其投资价值，以现时敦和路6万~7万元/m2的街铺行价来看，其商铺投资门槛并不高，月租也能稳定在300~350元/m2。这种非核心区的内街铺，日后升值潜力较为可观。0 k7 l5 D2 H' H

0 u4 C* F3 e- J6 l9 y$ v中原地产工商铺部区域经理洪韵认为，敦和路商圈整体定位不高，消费群体虽多但消费力较弱。商铺以街铺为主，若与附近的广州大道南板块商场铺作参考，首层商场铺售价可达6万~7万元/m2，月租金约150元/m2。
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9 `$ c$ `3 X' b' M" u3 l' e多位业内人士表示，从敦和路该商场的售价来看，这可能是市区商场铺难得一见的低价盘了。不过，业内人士也表示，由于商场铺不同于街铺，除依靠整个商圈的大环境，商场后续经营好坏也决定着商铺价值的涨跌。投资商场铺也需要长线持有，投资者还需要结合发展商后续经营来谨慎判断，因此单从其入门价格来看，不足以判断其日后升值潜力，尤其“无法独立经营是商场铺的软肋”。洪韵表示，衡量商场铺的投资价值，除看前期投入的成本，更要看商场的后续统一经营。
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1 v- n0 z5 Z! _8 h温馨提醒1：商场铺≠街铺  投资回报率不可同日而语
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由于商场铺不同于街铺，街铺可以仰仗整个商圈氛围，选择自主经营。与之相比，商场铺除了要依靠整个商圈的大环境，商场后续经营好坏也决定着商铺价值的涨跌。因为投资商场铺也需要长线持有，因此投资者还需要结合发展商后续经营，谨慎判断。因此，单从其入门价格来看，不足以判断其日后升值潜力。
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“无法独立经营是商场铺的软肋。”中原地产工商铺部区域经理洪韵表示，衡量一间商场铺的投资价值，除了前期投入的成本，很重要的是发展商对商场的后续统一经营。从目前的行情来看，这种分拆型小商铺由开发商统一经营时间越长越好，其投资价值越高。但是，现在有不少发展商会以同路段的街铺租值作为商场铺的投资回报率参考，这种做法有“偷换概念”之嫌。
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/ b5 o/ U" v1 s8 T) z# u& N温馨提醒2：买铺好过存钱？非也，买错铺分分钟赔上“老本”
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现在把钱存进银行，以现有利率远远赶不上CPI上涨步伐。但买铺就好过钱存入银行吗？业内人士指出，以商铺市场看，投资回报率徘徊在3%~4%，单看回报率其实与在银行存定期差不多。因此，目前商铺投资价值不在于收租，而在于日后升值转手得到的高额利润。& ~" Q3 T5 F& x: N- A# F

% S2 a. ]2 w* l( D" ?5 V5 O# L不过，这种回报都建立在优质商铺的基础上，而优质商铺稀缺，目前市面上的商场铺，无论其素质好坏，大都在价格上严重透支其升值利好。如果你将钱投在一间素质较差的商场铺里，发展商对商场定位有误，分分钟连本金都要搭进去；当然，如果你投资到一间有潜力的商铺，那就是一只“会生金蛋的鸡”了。
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: G' u0 e" f+ O温馨提醒3：) B* @& ^1 F# G+ _, n/ z, d1 P& Q: n  H: a
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地铁上盖产权铺必旺？投资商铺不可轻信宣传7 o/ I: p8 m" h' B8 x2 W
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听到这种地铁上盖旺铺宣传时，不妨先想想陈家祠的康王商业城吧。地铁上盖固然有客流保证，但太多的地铁铺惨淡经营个案告诉我们，“旺丁不旺财”并不是个传说。
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此外，现在对外招商的小商铺绝大部分都自称是产权铺，但业内人士提醒投资者要留心，这些声称有产权的商铺，其产权状况如何，必须亲自查验。譬如，有个别产权铺声称有40年产权，但等你进一步追问之下，他就会跟你说，这40年产权是从1991年开始算的，换言之，所谓40年，其实只有20年，足足打了个对折。
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另外，作为分拆型商场铺，最容易出问题的就是分割产权不清晰或是出证难，以目前的行情来看，大部分商场铺不敢铤而走险未出证先出售，但这并不妨碍其忽悠投资者先下定金。要留神咯，这笔定金很大可能是退不回的。
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买个街铺养三代 宜商宜投资热点街铺搜罗
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8 U1 i+ ^$ P" O3 `与经营好坏大多要依托商场整体运作情况的商场内铺相比，街铺对业主来说经营自主性会略高些，特别是一些成熟商圈的街铺，每位从门面经过的行人都可能成为客源，只要商圈氛围好，商铺收租大多不成问题，投资风险相对小。可以说，买个街铺的确能做到“一铺养三代”。
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* T4 Y2 T, X; r& E" G4 _. @不过低风险必然要以高投入作代价，目前广州老城区成熟商圈的街铺，单价起码要十几万元，最贵的单价已达50多万元了，一间10平方米左右的市中心街铺，也要二三百万元的预算。租金是否能撑得起高铺价，确实也要令投资客们费一番心思。如果投资预算不太多的话，不妨考虑一些新成长区域的街铺，因周边有待发展，目前价格仍低。如白云区一些路段的街铺单价才几万元，甚至低于1万元/平方米的也有交易，几十万元的投资预算也有不少选择。
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买铺要蹲点、看规划前景) e. k) _; X5 z9 i( D% q7 w2 c( w4 {

& Q' [: }6 a. `  \, a业内人士提醒投资客，买成熟商圈的街铺时要做好“蹲点”考察的功课，出手前要在节假日、上班日的不同时间段，观察商铺门前客流量的大小，还有人群的消费情况，辨别是否有“阴阳路”存在，避免买到繁华商圈内的冷场铺；还要多考虑商铺的定位是否能与商圈及过路客源的消费习惯相吻合等。投资新区的街铺时，要多考量政府对相关片区的整体规划，周边道路的发展前景，还有周边商圈、社区的发展前景；还要考虑项目本身的规模、综合定位，还有附近消费客流的成长情况等因素。
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“7”字铺出租易回报高 一个铺当两个用& Q% w* @$ W; Q
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近日，刚从住宅市场转到商铺市场投资的何小姐向记者咨询：“我最近在人民北路一个商场看铺，发现转角位的‘7’字铺价格比旁边的商铺贵了15%，但大家还是抢着买这种铺。‘7’字铺投资回报真的会更高吗？”记者采访发现，好的“7”字铺价格和租金竟然能比普通商铺高出50%，也更容易租出去。不过业内人士也提醒市民，投资“7”字铺同样要看租售比，如果业主卖铺时已经投资了商铺的价值，投资回报也不会高。' E% a- ~. M4 i/ Z) t- J5 ^7 C$ z

  E/ m+ K9 ]. a. L! d. d**广场的“7”字铺租金比旁边商铺高出近60%。
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专业炒家专选“7”字铺' b0 b- a( e9 a6 P5 G- W

7 p5 V( y; E  q- q什么是“7”字铺？其实就是位于转角位的商铺。无论是街铺、商场内铺和社区铺都会有“7”字铺，而且也都最受投资者和租铺经营的商家欢迎。9月，康王路商场“美荔360”开盘时，就有一名专业炒家一口气买了7间“7”字铺，而且都是门面向着主通道和电梯口的“7”字铺。“美荔360”销售负责人黄经理说：“很多专业商铺炒家都喜欢买‘7’字铺，因为它门面宽，而且两条通道都能看到铺面，商家喜欢租，租金也相对高一些。”他表示，商场开盘当天，一楼的“7”字铺一下子就被抢光了。
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出租易，投资回报高
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商铺投资有一条秘诀：“金角银边草肚皮”。其中的“金角”指的就是“7”字铺，它位于十字路口位或者是商场通道的转角位，有两面门面，客流量也会更多，所以含金量是最高的。其次才是靠近“7”字铺的商铺，再差一些的就是一排商铺中间位置的铺。中原地产商铺部区域经理法永能表示，商铺的价值就在于门面，“7”字铺门面会比普通商铺的宽，商铺橱窗能显得更开阳，而因为两条马路或者两条通道都能看到商铺，所以商铺的广告效应也会更好。因此，商家都喜欢租“7”字铺。+ ~: V! |1 o4 O+ E; L
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美联物业商铺组副总监林泊山也表示，“7”字铺因为有两个门面，所以有时候能间隔成两个商铺出租，这样租金会更高。而在越富广场、动漫星城、流行前线都租了铺边做服装生意边炒铺的陈姨也表示最喜欢租“7”字铺。她说：“‘7’字铺可以自己经营一半面积，然后把另一半面积租给别人。有时候低价顶下了别人的‘7’字铺，再转租半个商铺出去，半个商铺的租金就能顶得上整个铺的租金，我可以零铺租做生意了。”相对来说，“7”字铺投资回报也会略高一些。梁先生两年前在花都某楼盘小区买下了两个50平方米的社区铺，一个“7”字铺买入价1.2万元/平方米，另一个非“7”字商铺买入价1万元/平方米。最近商铺交付使用了，“7”字铺很快就被一个卖窗帘的商家租下了，月租金90元/平方米，投资回报有9%；但另一个商铺以60元/平方米/月放租，放了两个月还是没有租出去，有租客还还价40元/平方米/月。如果真按这个租金租出去，这个铺投资回报只有4.8%。' g& R' B; P" K" G) h2 h

6 ]* ]0 L' G. V. h0 X" l; u售价、租金至少高10%
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7 d3 N( A+ d1 d% `) G0 E0 \因为“7”字铺客流量更大，其租金比普通商铺高出不少。记者到人民北路的越富广场踩点，商场一个“7”字位街铺在经营奶茶店，店主告诉记者：“我们铺租比周边商铺都要高，50平方米的铺位月租金接近3万元，租铺时还给了16万元的顶手费。不过店铺的生意的确比别人的好。”而奶茶店不远处另一间非“7”字位街铺，店主表示其40平方米的商铺月租金才1.5万元。相比之下，“7”字铺月租金单价比非“7”字铺的高出近60%。4 h9 F3 x  `$ }# `3 [( F" {
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而“7”字铺售价也比普通商铺要高。“美荔360”销售负责人黄经理表示，“7”字位其实是商铺定价时其中一个“加价”的要素，其他“加价”的要素还有位于主通道位、靠近电梯口等。“其他要素都相近的情况下，‘7’字铺和非‘7’字铺定价大概相差10%-15%，如果‘7’字铺还有其他‘加价’要素的，售价还会更高。”他表示，美荔360一楼一个正对商场门口又挨着电梯口的“7”字铺单价高达29万元，价格比得上商场的街铺，但开盘当天就被投资客买走了。+ F8 H8 N. Z! o! S
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林泊山表示，“7”字铺的售价和租金能比普通商铺高出多少，还要看商铺两面门面处于什么位置上。就街铺来看，如果“7”字铺两面门面对着的都是主干道，价值会更高；但如果商铺一面门面对着主干道，一面门面对着内街，商铺价值相对就会低一些。“如果‘7’字铺两面门面都对着主干道，售价和租金可以是旁边商铺的1.5倍，甚至更高。”他表示，宝岗大道和紫玉大街转角位就有一个42平方米的商铺放盘，商铺临宝岗大道的门面6.1米宽，临紫玉大街的门面6.8米宽，其放盘价达800万元，而附近非“7”字位的铺，同样面积大概600万元就能交易了，相比之下“7”字铺售价贵了33%。% v* T% o+ Q+ Z* P' Z/ e
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投资提醒
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# g( _  f/ G5 p% ~$ P并非“7”字铺都能开两个门面; H- y  m1 l" C/ ?( A( A( J

: h& J; m2 s1 r2 |尽管“7”字铺出租容易，投资回报又相对高，但并非买“7”字铺就能稳赚不赔了。
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“美荔360”销售负责人黄经理表示，投资客不能盲目地买“7”字铺。“如果‘7’字铺卖价定得太高，租金却只比旁边的商铺高出一点，这样投资回报并不高。”他表示，买“7”字铺还得综合考虑商铺的其他因素，如商场铺是否位于主通道上，街铺两面门面是否都对着主干道上，“7”字铺售价与旁边非“7”字铺售价相差是否太远等等，以此判断“7”字铺是否值得买。
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林泊山表示，投资者在购买一些还没开出两个门面的“7”字铺时要特别留心，有时候还没开出门面的一面可能是梁柱位，也可能要安装消防栓，这些铺位很难再开出另一个门面来。另外，如果是“7”字位的社区铺，商铺一面是开在小区内的，这还要向管理处咨询，面向小区的一面能否开出门面来。如果不能开出门面来，“7”字铺也就没有了其卖点，与普通商铺一样了。+ T: F( O5 `  g
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! w9 b/ ~; D7 J9 x4 f[groupid=105]锁匠营销[/groupid]
作者: _相依-亦不弃    时间: 2014-4-19 12:17
帮主威武                                          
作者: luokai23    时间: 2014-4-19 12:20
屌丝连房租都快交不起了    买房就更谈不上了
作者: 偃师鑫鑫开锁    时间: 2014-4-19 12:30
帮主好像多年前的一个强奸犯
作者: kaisuo6    时间: 2014-4-19 12:42
我没有实体店面。专门上门服务。。现在开店，没有好的位置。。差点的还要转让费，又贵。。。看不上。。。
作者: 锁头帮    时间: 2014-4-19 12:47
来看看，学习下帮主的地产知识。
作者: 福鑫锁店    时间: 2014-4-19 12:48
后天就买个旺铺去。好好装修一下。再招10多个工人。搞成个品牌店铺。发展多向全面立体化多元化经营。一切就绪，就看明晚双色球了
作者: 福鑫锁店    时间: 2014-4-19 12:55
说实话。今天我去本地商业里转了一圈（买条裤子），还真有了点想法。把汽车钥匙。民用钥匙。车库遥控器，再加上一些汽车饰品等方面店铺开到商业街区去。租个铺面（买就不敢想了）。再把锁具升级，防盗宣传做上，不知道可不可行！！！！
作者: 张威    时间: 2014-4-19 12:56
听帮主的分悉，顶起哦                        
作者: 车语翻译者    时间: 2014-4-19 13:10
商业区的铺面好贵的。
作者: hudaqliang    时间: 2014-4-19 14:00
房子
作者: 阿薛锁业    时间: 2014-4-19 14:23
租房还是买房，这就要看自己的经济条件。
作者: 鑫发开锁    时间: 2014-4-19 14:45
多数是租，占百分之八十，少数是买，占百分之二十。
作者: 艳阳天    时间: 2014-4-19 15:07
租房还是买房，这就要看自己的经济条件
作者: 老东北锁事    时间: 2014-4-19 16:51
先租后买者居多，先买再用的“土豪”；买了吃息的富者，先买后哭的悔呀！
作者: 新艺开锁    时间: 2014-4-19 17:08
地点不是很好，能买下的比租的地点好还好发展。
作者: hzh3333    时间: 2014-4-19 17:29
来看下.                                               
作者: 古桥    时间: 2014-4-19 17:33
有合适的铺面当然是买下来划算！  简单的算个帐：在一般小县城一平米的铺面也就8000多元，如果地方好点的转让过来也就是一平方一万多点，如果有个15-20平米的店面能用20万左右买下来肯定划算，就算这20万全部从银行贷出来也不亏，按现在农村信用社的利息20万每年两万四【差不多和房租一样多】，没人赶你走，也没人涨你房租。如果以后要用钱可以再转出去，房子是年年涨，到时候你反过来赚一笔是肯定的！
作者: 冀中小锁匠    时间: 2014-4-19 18:00
现在好的地段的底商都是很贵的，咱们这个行业也不是一夜暴富的行业，要是在繁华地段租房都是奢望别说买房了！大城市我不知道，我们这个小县城要是在商业街我租都租不起，好酒不怕巷子深的道理在小地方还是很实用的！买底商一般都是往外租合适，自己用咱们这个行业很难挣回到钱的！~
作者: 牙牙    时间: 2014-4-19 18:27
古桥 发表于 2014-4-19 17:33* ?2 \, |$ i/ K1 E6 w6 T% `4 }
有合适的铺面当然是买下来划算！  简单的算个帐：在一般小县城一平米的铺面也就8000多元，如果地方好点的转 ...

( |0 ^- q% P8 L) O7 J我十年前在我这里最繁华地段买的门市，四十多平米当时是十八万买的，现在价格已经涨到四十万了，如果当时不买的话，现在一定是买不起了，现在租金两万多，如果现在是租的门市压力还是很大的，所以从常远看还是买合适一些。
作者: 手艺差心没底    时间: 2014-4-19 18:39
不敢想象 买房以后 亚历山大啊
作者: 客家小锁匠    时间: 2014-4-19 19:26
买间铺面？等明天双色球中了头奖马上买。。。。没中的话。。。。。。还是租吧
作者: xb47    时间: 2014-4-19 20:20
租房还是买房，这就要看自己的经济条件。
作者: 小菜---开配锁    时间: 2014-4-19 20:32
有能力的买，没这能力只能租咯
作者: 玩锁一族    时间: 2014-4-19 21:38
有能力就买，如果自己不做可以租给别人
作者: 一切皆有了    时间: 2014-4-19 21:54

! i2 o  m. Y, w, n租房还是买房，这就要看自己的经济条件
作者: 日日新    时间: 2014-4-21 08:21
老东北锁事 发表于 2014-4-19 16:514 U7 J8 A" l' t+ m
先租后买者居多，先买再用的“土豪”；买了吃息的富者，先买后哭的悔呀！ ...
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梁师傅  总结的好啊
作者: 新乐开锁公司    时间: 2014-4-21 08:28
屌丝连房租都快交不起了    买房就更谈不上了
作者: 王良红    时间: 2014-5-24 12:06
地点不是很好，能买下的比租的地点好还好发展。
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作者: 飞纪锁业    时间: 2014-5-25 09:38
感觉要切合自身生意的特性来定商铺的地点。不一定人多的地就好，
作者: 龙少    时间: 2014-5-27 15:54
的看自己的实力 还的看本地房价行情，
作者: 老五研究锁    时间: 2014-5-27 18:26
牙牙 发表于 2014-4-19 18:27
! y% e- `& e6 L+ x, l3 Y3 {% _我十年前在我这里最繁华地段买的门市，四十多平米当时是十八万买的，现在价格已经涨到四十万了，如果当时 ...

) \& f  v0 {7 q# D7 V10年前花十八万买厅哪可不是一般锁匠啊
作者: yzg1004    时间: 2014-11-8 23:44
学习下帮主的地产知识。
作者: 88开锁    时间: 2014-11-9 07:10
问我为人民上门服务
作者: ljwwxx    时间: 2014-11-9 09:46
租房还是买房，这就要看自己的经济条件，
作者: jcderian    时间: 2015-1-5 18:07
有实力就买个店铺                           
作者: 大山深处    时间: 2015-1-5 19:33
我的营业房租了，自己租费用低的
作者: 大黑兔    时间: 2015-1-6 09:19
牙牙 发表于 2014-4-19 18:27
0 [. L/ Q7 A6 [% }2 p& s7 @. x我十年前在我这里最繁华地段买的门市，四十多平米当时是十八万买的，现在价格已经涨到四十万了，如果当时 ...

0 F! @& l7 ^0 ^, ^难怪牙牙师傅能买起大众车，原来自家有店铺
作者: 滕氏急开锁    时间: 2015-1-6 15:04
我天天做梦都想买店铺，可是没银子呀。
作者: 陈氏开锁888    时间: 2015-1-6 15:20
买，                                 最好
作者: 白日烟火    时间: 2015-1-6 19:12
有钱就买房 没钱就租房
作者: 一笑而过    时间: 2015-1-6 22:03
有实力当然买划算了
作者: 烟台锁业    时间: 2015-1-6 22:23
买铺，真是不敢想，我们这个属于区的，多少好点的位置3万多一平,50平就得150万，一个铺子最少不得个80平？得240万，擦得几十年赚回来……不过话说回来，手头宽裕的还是买个铺子是真事，毕竟东西在在那摆着，不像租房子每年都得给人家钱……
作者: 我是鱼    时间: 2015-1-7 19:54
有钱就买铺，没钱就租铺。。。。。。。。。。
作者: 修文天泓锁艺    时间: 2015-1-8 12:05
看自己的经济能力来说，我这里现在房价就买不起了门面房现在就3,4万一平米，地段还不是很好，随便都是80平米以上，呵呵现在想都不敢想
作者: 容则易    时间: 2015-1-8 13:41
作者: 875662120    时间: 2015-1-12 18:30
顶以下。。。。。。。。。。。
作者: 875662120    时间: 2015-1-12 18:30
顶以下。。。。。。。。。。。
作者: sgh315968    时间: 2015-1-12 19:28
好点地段都很贵了，能在大型的小区买个合适价位的门面还行，不过好多干我们这行的都买不起吧
作者: 875662120    时间: 2015-1-14 13:36
顶一下。。。。。。。。。。。。。。。。



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